2 十二月

出租房转作自住房 – 税法45(3)的妙用

先说一句45(2),这是针对房屋改变用途时,由自住变为出租,用来选择延长自住年份(可延长4年)的一个税务操作。这个election在房屋改变用途当年和税表一起提交,以便在卖房的时候可以利用principal residence exemption达到省税免税的目的。

本篇重点说的是45(3),和45(2)并称黑白双煞,在房东界享有很高的声誉,人气同样旺,用法稍不同。45(3)也是针对房屋改变用途。但是,这回是从出租变为自住,以用来延长自住年份(同样可延长4年)的一个税务操作。45(3) election在需要在卖房的第二年春天税季里和税表一起提交,同样是利用principal residence exemption的威力达到省税免税的目的。

举个例子说:

老王于2007年买了一处湖景小房(购入价60万),用来出租,此后每年老老实实报房租收入。 2011年老王在湖景小房附近找到了一份IT码工的工作,遂欢天喜地搬去自住(此时市场价约70万),2015年将小房卖出(售价100万)。

税法45(1)(a)(iii) 和 (iv) 规定:当一出租房“改变用途”变为自住的时候,改变用途的当时“视同以市价售出”;之后房主立即以市价购回自用。改变用途时如有增值,须缴纳增值税(capital gain tax)。

所以,如果根据45(1),2011年当房子由出租变自住,老王要这样报税:

  • 出租4年增值capital gain = 70万 – 60万 = 10万
  • Taxable capital gain = 5万(加入老王2011年的应税收入中纳税)
  • 老王2011年当码工的年薪为5万,这个收入当年应交税$9,078,平均税率18%,边界税率为31%。加上这笔taxable capital gain 5 万,变成当年有10万的应税收入,须交税$27,400,平均税率上升至27%,边界税率上升至43%。

税法45(1)(a)(iv) 视同村长再以当时市价购回该房,做自住用。所以,视同购回时的cost 为70万。待到2015年老王卖房的时候,2011到2015该房则完全作为principal residence来卖了,不须为这4年的增值缴税。

然而,村长不知道45(1)这个“视同售出”条款,2011年没有报capital gain tax. 那么,到了2015年卖房,村长只能这样计算:

出租年数:2007到2011, 共4年
自住年数:2011 到2015, 共4年
公寓持有年数:2007 到2015, 共8年
房屋增值:100-60 =40万
自住增值豁免额Principal Residence Exemption =(4+1)/8 * 40 = 25万
不能免税的增值:40-25 =15万
应税增值 (taxable capital gains):15*50% = 7.5万

于是,村长老老实实在2015年税表上加了7.5万块的应税收入。这一年里老王的码工工作依旧是年薪5万,应交税款 $8,570 (2015和2011年比,税率有变化), 平均税率17%,边界税率 31%;现在加上这7.5万一共12.5万的应税收入,应交税款 $36,978, 平均税率29%,边界税率上升到43%。

也就是说,如果村长不研究税法,什么也不做,等到最后卖房才想起报增值税,他要为此多缴纳 $36,978-$27,400 = $9,578的税款。

如果,只是如果,老王在2015年报税的时候找到一位明白的会计,那么会计要这么说:

提交2015税表的同时,加塞儿一份45(3)election,指定2007到2011出租的这4年为自住
这样,从2007 到2015, 全部8年均为自住年份
既然是自住,40万的增值全部免税

重要的事说两遍:

当出租房完完全全地“改变用途”变为自住的时候,税法上认为有两个动作先后发生:1,出租房被“视同以市价售出”;2,立即以市价买回作为自住。

这第一个动作 – 出租房被“视同售出”,在当前房价飙升的国际大形势下自然有增值产生。但是,我们不想交这个增值税,怎么办?税法 45(3)允许在卖房当年指定该出租房为自住房最多到4年。

喜欢45(3)么?那您必须满足下列全部条件:

  • 房主必须是resident of Canada
  • 出租房正常报房租收入, 包括被指定为“自住”的这几年,也要正常报房租收入
  • 出租房绝对不能提取过折旧(CCA)
  • 指定该出租房为自住的这4年,不能再指定别的住所为principal residence。还是强调那句话,夫妻二人同一时期只能指定一处住所为principal residence。想想自家别的房子有没有那么大的涨幅,再决定指定哪个为PR。

马云,Carol Ma,加拿大特许专业会计师。2006–2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA),先后担任中小企业税务审计部 (Audit Division)地下经济审计官、重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官、税案申诉部(Appeals Division) 税务申诉裁决官。2014年加盟 Tax Solutions Canada 出任 Tax Manager,2015成立 JKtax 马云会计师事务所。联系方式:电话 416-890-1596;邮件 [email protected];办公室微信 jkre-danny

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