安省海外买家税实施一年半 手把手教你最全赎回攻略与陷阱
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自从2017年4月20日安省韦恩政府颁布了《海外买家税》（NRST）以来，时间已经过了一年半有余。4.20之前轰轰烈烈的楼市戛然而止不说，那时候刚刚用工签身份买房子的人，正在陆续开始申请拿回自己付出的15%extra费用。而明年开始，会有更多的国际留学生加入这一行了。各大律师行，已经会计师事务所，在帮助自己客人申请拿回海外买家税的过程中，发现了不少细节问题：比如在实际操作中，有不少步骤以及需要提供大量证据，否则，就会收到Ministry of Finance的挑战和质疑，乃至直接被驳回请求（Statement of disallowance）。
（截止到2018年2月，安省共计征收了1393笔「海外买家税」，总额达1.73亿加币。）
首先，先解释一下“海外买家税”这个概念：海外买家税是2017年4月20日由安省自由党政府颁布的，针对非加拿大居民在安省“金马蹄”地区购房而产生的额外投机税收。税率为购入房价的15%，在房屋产权过户时，由过户律师代为收缴。
申请赎回需要向政府提供哪些文件？
律师提供：
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房屋交割时的所有权过户文件（Registered Transfer)
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交割当时付税的凭证
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买卖合同的副本
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交割过户账目报表（Statement of Adjustment)
买家提供（敲黑板！划重点！）：
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海外买家的购房目的必须是自住房！必须是自住房！必须是自住房！很多买房的经纪和律师当初并没有给客人解释清楚，投资房是不满足退税条件的。如果当时海外买家并没有和自己的银行贷款经理沟通，在贷款文件上标注的目的为出租，律师则也只能注册该物业为投资用途，这样一来，海外买家就无法满足赎回条件。
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海外买家在申请拿回买家税时，必须提供自己在过户后60天之内搬入此物业的自住证据，最有力的证明就是驾照地址。如果律师或者经纪忘记提醒客人，或者买家自己疏忽，没有在60天内更改自己的驾照地址，在申请拿回买家税时，就会遇到很多阻力。
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如果忘记在60天内更换驾照地址，那么以下文件也是可以用来证明自己的：
1）60天内显示更改地址的银行信用卡或账户月结单
2）搬家公司提供的服务票据
3）座机电话费账单，高速网络账单
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下文件不被接受为居住凭证：
1）该物业水电费账单
2）地税账单
3）银行房贷相关信件
接下来再根据客户的具体身份，提供相应的证明。
持有工签的人士：
购房者需持有有效的安省工签，并自交房日起即全职工作满一年。在安省，每周工作30小时以上被界定为全职工作。注意：购房之日起，购房者必须已经在全职工作，只有工签没有工作是不满足条件的。
申请赎回时，购房者需要提供:
1）有效工作签证的副本，证明整个一年期内工签都真实有效
2）完整的工作雇佣证明，(最好26张双周工资单，或12张月工资单）不可以只是一份Employment Letter。
国际留学生：
需要购房者持有有效的学生签证，并在交房日期，在安省全职上学满2年。学校可以是大学或者大专，学校必须是安省70/17号法案下注册的学府。但这一点建议购房买家向校方求证。注意：全职就读的最低要求是全职上满整年课程的至少60%以上，也就是说，如果本科一年分为三个学期，留学生全职读完秋、冬学期以后，是可以暑期休假，不修课程的。
申请赎回时，购房者需要提供:
1）有效学签的副本
2）安省受认可学校官方出具的全职在读证明，以及每学期的全职就学课程表。经与财政部核实，2年当中转学是允许的，只要两边的项目都是全职在读即可。
新移民：
从交房日起，购房者在4年内，称为加拿大移民，并且落地，即可以申请退回“海外买家税”。还应注意的是：财政部必须在购房者成为落地移民的90天内收到赎回的申请，所以新移民从交房开始最长有4年零90天的时限可以操作。而前面两种情况中，（学签和工签）财政部必须在交房4年的时间内接到申请。
下面几种情况的人是不用交「海外买家税」的:
（1）被安省OINP（Ontario Immigrant Nominee Program）的买家，当拿到省提名的确认号码后，买房不用交NRST。安省硕士留学生在毕业后通过申请，一般会符合这个条件。
(2) 难民不用交「海外买家税」。
（3）加拿大公民或永久居民的配偶，这一条主要针对海外买家和非海外买家共同拥有的情况。如果是夫妻俩，即使有一方不是本地买家，也不用交NRST。但是要注意，假如除了夫妻俩，还有其他海外买家的话，那么整个物业100%还是要交NRST，比如夫妻两人跟岳母共同购买，岳母是海外买家，那么这种情况还是要交NRST的。
（4） 或是上述1）或 2）的配偶。
购买者需要按比例上交住宅部分的海外买家税，不需要上交商业部分的海外买家税，但请注意：比例的计算不是以面积比例计算，因为每一个城市商业和住宅的内定尺价不同，要以MPAC每年更新的价值分配来确定比例。这一比例可以在MPAC下面隶属的网站 Aboutmyproperty.ca上面通过输入Roll Number自动查询。