出租房转作自住房 – 税法45(3)的妙用
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先说一句45(2)，这是针对房屋改变用途时，由自住变为出租，用来选择延长自住年份(可延长４年)的一个税务操作。这个election在房屋改变用途当年和税表一起提交，以便在卖房的时候可以利用principal residence exemption达到省税免税的目的。
本篇重点说的是45(3)，和45(2)并称黑白双煞，在房东界享有很高的声誉，人气同样旺，用法稍不同。45(3)也是针对房屋改变用途。但是，这回是从出租变为自住，以用来延长自住年份(同样可延长４年)的一个税务操作。45(3) election在需要在卖房的第二年春天税季里和税表一起提交，同样是利用principal residence exemption的威力达到省税免税的目的。
举个例子说：
老王于2007年买了一处湖景小房(购入价60万)，用来出租，此后每年老老实实报房租收入。 2011年老王在湖景小房附近找到了一份IT码工的工作，遂欢天喜地搬去自住(此时市场价约70万)，2015年将小房卖出(售价100万)。
税法45(1)(a)(iii) 和 (iv) 规定：当一出租房“改变用途”变为自住的时候，改变用途的当时“视同以市价售出”；之后房主立即以市价购回自用。改变用途时如有增值，须缴纳增值税(capital gain tax)。
所以，如果根据45(1)，2011年当房子由出租变自住，老王要这样报税：
- 出租4年增值capital gain = 70万 – 60万 = 10万
- Taxable capital gain = 5万（加入老王2011年的应税收入中纳税）
- 老王2011年当码工的年薪为5万，这个收入当年应交税$9,078，平均税率18%，边界税率为31%。加上这笔taxable capital gain 5 万，变成当年有10万的应税收入，须交税$27,400，平均税率上升至27%，边界税率上升至43%。
税法45(1)(a)(iv) 视同村长再以当时市价购回该房，做自住用。所以，视同购回时的cost 为70万。待到2015年老王卖房的时候，2011到2015该房则完全作为principal residence来卖了，不须为这4年的增值缴税。
然而，村长不知道45（1）这个“视同售出”条款，2011年没有报capital gain tax. 那么，到了2015年卖房，村长只能这样计算：
出租年数：2007到2011， 共4年
自住年数：2011 到2015， 共4年
公寓持有年数：2007 到2015， 共8年
房屋增值：100-60 =40万
自住增值豁免额Principal Residence Exemption =（4+1）/8 * 40 = 25万
不能免税的增值：40-25 =15万
应税增值 （taxable capital gains）：15*50% = 7.5万
于是，村长老老实实在2015年税表上加了7.5万块的应税收入。这一年里老王的码工工作依旧是年薪5万，应交税款 $8,570 （2015和2011年比，税率有变化）， 平均税率17%，边界税率 31%；现在加上这7.5万一共12.5万的应税收入，应交税款 $36,978， 平均税率29%，边界税率上升到43%。
也就是说，如果村长不研究税法，什么也不做，等到最后卖房才想起报增值税，他要为此多缴纳 $36,978-$27,400 = $9,578的税款。
如果，只是如果，老王在2015年报税的时候找到一位明白的会计，那么会计要这么说：
提交2015税表的同时，加塞儿一份45（3）election，指定2007到2011出租的这4年为自住
这样，从2007 到2015， 全部8年均为自住年份
既然是自住，40万的增值全部免税
重要的事说两遍：
当出租房完完全全地“改变用途”变为自住的时候，税法上认为有两个动作先后发生：1，出租房被“视同以市价售出”；2，立即以市价买回作为自住。
这第一个动作 – 出租房被“视同售出”，在当前房价飙升的国际大形势下自然有增值产生。但是，我们不想交这个增值税，怎么办？税法 45（3）允许在卖房当年指定该出租房为自住房最多到4年。
喜欢45(3)么？那您必须满足下列全部条件：
- 房主必须是resident of Canada
- 出租房正常报房租收入, 包括被指定为“自住”的这几年，也要正常报房租收入
- 出租房绝对不能提取过折旧（CCA）
- 指定该出租房为自住的这4年，不能再指定别的住所为principal residence。还是强调那句话，夫妻二人同一时期只能指定一处住所为principal residence。想想自家别的房子有没有那么大的涨幅，再决定指定哪个为PR。
马云，Carol Ma，加拿大特许专业会计师。2006–2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA)，先后担任中小企业税务审计部 (Audit Division)地下经济审计官、重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官、税案申诉部(Appeals Division) 税务申诉裁决官。2014年加盟 Tax Solutions Canada 出任 Tax Manager，2015成立 JKtax 马云会计师事务所。联系方式：电话 416-890-1596；邮件 [email protected]；办公室微信 jkre-danny