2 十二月

外国人卖加拿大的房产 – 怎样报税?

非税务居民出售在加拿大的房产,无论自用房或出租房,必须交增值税

非居民不享受“principal residence exemption”。

非税务居民卖房流程:

  1. 拿到 firm offer后,立即申请“清税证明”(Certificate of Compliance)。注意时效,最迟不能超过final closing date 的第10天 (以CRA收到为准);
  2. 审批标准时间是2-3个月,但是CRA常常拖得很久。所以建议尽早申请;
  3. 若在交接前拿到清税证明,恭喜你,直接让律师做交接手续就行了;
  4. 如果在交接时没有拿到清税证明, 律师必须代扣25%的卖房款(注意是卖价的25%)暂存入trust account;
  5. CRA收到清税申请后,核对文件和买卖信息,发Payment Request,要求律师从trust account拿出“增值的25%”作为section 116 withholding tax 先交上;
  6. 等律师的本票到帐,CRA才发放清税证明,一式三份。一份给卖家,一份给买家,一份给会计师(报税用);
  7. 卖家拿着清税证明,向律师要回trust account中的余款;律师必须见到清税证明才能放款;
  8. 卖房第二年4月30日之前,非居民找会计师申报卖房收益,附上一份清税证明。由于律师已代缴过预留税了,通过报税会拿回不少退税。

 

有小同学问:既然律师已经交了增值的25%了,为什么还会有退税?

这是因为在清税过程中计算增值时不允许计入卖房发生的地产经纪佣金和律师费。这些费用只有报税才能体现。非居民的最终有效税率也不是25%,而是按照收入的高低爬税阶。

 

注意事项:

  1. 清税证明的申请若提交迟了,每迟一天的罚金为25元,最低100起罚,罚到2500封顶;每年都有晚报被罚的例子;
  2. 一个房主同年卖几套房的,只做一份申请;一套房有几个房主的,每人分别提交一份申请,只计算自己的持有比例;
  3. 房主身份发生变化的(由税务居民变为非税务居民),只申报成为非税务居民之后的增值部分;此时需要提交一份房子在身份变化这一日的市值评估(FMV);
  4. 非居民若持有出租房,每年用section 216 return申报出租收入;没报过税的要一定补报,可以在卖房时将补报的税表,欠税,和清税证明申请一起提交。补报往往涉及利息和罚金。不补齐欠税则无法“清税”。拿不到清税证明,律师扣的25% 退不回来;
  5. 买家若知晓卖家为非税务居民,一定一定要确认律师 hold back 25%,否则CRA在收不到税款的情况下,有权向买家追讨卖家的欠税。卖家若隐瞒了非居民身份怎么办?买家以及买家律师有尽职调查的责任,责任在买方。

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